広尾 一棟ビル

物件概要

物件外観

建物面積（フロア別）

• 1階：78.17㎡
• 2階：78.69㎡
• 3階：69.17㎡
• 4階：61.49㎡
• 地下1階：85.60㎡

物件の特徴と運用実績

本物件は2019年に TRIAD社が取得し、前身サービス WARASIBE でインカムゲイン型ファンドとして複数運用されていた。

取得時は売主が自己利用し、テナントニーズを意識したリーシングが行われていなかったため、相場よりも低い賃料設定がなされていた。適切な修繕およびリーシング実施により、賃料上昇と利回り改善が見込めることから取得された。

過去3年間の運用では、下記の取り組みが実施された。

• 17項目の修繕工事を継続的に実施
• 専有部分の配電盤を共用部分へ移設し、建物管理およびテナントの利便性を向上
• 高級志向の商業系テナント誘致を目的としたリノベーション実施

その結果、賃料坪単価は取得当時と比較して約33%上昇。さらに3階4階を新規リノベーション工事実施により、取得当時比で約47%の賃料上昇が見込まれている。

テナント内装1

テナント内装2

立地・アクセス

周辺環境

広尾エリアは渋谷、恵比寿、青山、六本木という都内の一等地を2km圏内に収める位置に立地。高級感漂う街並みが広がり、表通りから一歩離れた先には閑静な住宅地が広がる。高級マンションや邸宅が立ち並ぶ高級住宅街として知られている。

広尾ガーデンヒルズは敷地面積が東京ドーム約1.5個分、総戸数1,181戸の国内最大級の分譲マンション。完成から時を経ても陳腐化しない洗練されたデザイン性と高い快適性により、多くの有名人や富裕層から支持されている。

ファンド概要

配当予定

• 第1回分配：2023年10月04日
• 第2回分配：2023年11月28日
• 償還予定日：2023年11月28日

募集スケジュール

募集成果

• 応募率：718%
• 応募件数：7,912人
• 応募金額：3,337,570,000円

キャンペーン・優遇措置

「港区広尾Ⅲ」ファンド出資者向け特典

「港区広尾Ⅲ」ファンドで出資した投資家に対して、本ファンド組成時に優先出資枠が設定された。これらの出資者からの本ファンド応募については、当時出資額を上限に当選確定となる。

配当ポリシー

キャピタルゲインについては、キャピタルゲインの25%を上限として優先出資者に配当される。ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動する。キャピタルゲインが生じない場合は、インカムゲインのみとしてインカムゲイン2.5%を上限に配当が実施される。

売却シナリオと想定利回りの根拠

本物件は広尾駅徒歩4分の好立地にあり、築年数は経ているもの建築やデザインが現在でも通用する仕様であることから、直近で3階4階のテナント契約満了に伴う退去のタイミングで売却が計画される。

約5～6億円の本物件価格帯は富裕層の個人資産家が買いやすいとされ、RC構造により節税効果も期待できることから、富裕層の個人資産家が売却先として想定されている。

現在実施中のリノベーション完了後、満室テナントで埋めた場合の表面利回りは約6%と想定。売却時は表面利回り年4%台となる見込みであり、周辺事例から見ても売却は十分可能と判断される。

リスク

売却時の価格変動リスク

想定利回りは運用終了時の売却によるキャピタルゲインを含む計算に基づいている。対象不動産を売却した場合、不動産市況等により売却損が発生する可能性がある。運用開始時に想定された価格で売却されない場合には、想定利回りを下回る可能性がある。

テナント確保リスク

本事業では対象不動産をテナント（賃借人）に賃貸借契約で貸すことになる。テナントの業績や財政状態の悪化、または施設運営の状況によっては、賃料を受け取れず、配当を行えないおそれがある。かかる事態が発生した場合、不動産価値が大きく毀損するため、売却時に大きな損失が生じるおそれがある。

賃料単価下落リスク

対象不動産の賃料単価下落により賃貸収益が悪化した場合、損失が発生し元本欠損が生じるおそれがある。