渋谷駅前 開発プロジェクト フェーズ1

渋谷駅前 開発プロジェクト フェーズ1

ステータス：運用終了（No.C-56）

物件概要

所在地・アクセス

物件仕様

面積・規模

建築指標

渋谷の物件周辺

渋谷スクランブル交差点付近

ファンド概要

募集・運用条件

想定利回りの内訳

• インカムゲイン：0.10%
• キャピタルゲイン：8.90%

募集状況

運用スケジュール

主要日程

募集スケジュール

特別優先募集

• 募集期間：2022年09月03日～09日
• 募集金額：1,574,300,000円
• 出資可能口数：1口～3,000口

キャンセル分追加募集

• 募集期間：2022年09月16日
• 募集金額：16,460,000円
• 出資可能口数：1口～1,646口

プロジェクト構造

本ファンドはフェーズ1として、建物開発に必要な建築確認等の各種許認可を取得し、着工可能状態まで進める（運用期間10ヶ月）。

2段階のプロジェクト構成

特徴

• フェーズ①での売却可能性：建築確認取得後、フェーズ②に移行せず売却される可能性がある
• フェーズ②への進出条件：フェーズ①出資者のうち希望する出資者には、フェーズ②での優先出資権を提供予定
• 現況での並行売却活動：フェーズ①運用期間中も、現況の状態での売却活動を実施

取得価格

• 公示価格相当額より約15%ディスカウント
• 路線価とほぼ同水準（借地権割合考慮後）

物件周辺1

運用・売却戦略

フェーズ①での売却を行わない場合、フェーズ②への移行を想定。想定収支は以下の戦略に基づいて算出。

複数の運用シナリオ

フェーズ①段階での売却

• 対象：一般事業法人（カラオケ、ドラッグストアなどの業態）
• 特徴：立地と規模から価格上昇の可能性

フェーズ②での開発・売却

• 対象：投資用不動産（ファンド、個人・法人投資家向け）
• 特徴：取得価格が割安なため、開発物件としての収益性が高い予定

長期保有

• 渋谷の再開発動向や立地の希少性から、種地として保有される可能性もある

配当ポリシー

キャピタルゲインを配当基準に設定し、想定収支を算出。

立地の背景

物件は渋谷駅徒歩1分に位置する希少な案件。

渋谷の再開発

• スクランブル交差点の通行者数：最多時で約3,000人／回
• 過去20年のトレンド：2000年頃まで「ビットバレー」として新興IT企業が集中 → オフィス不足で他地域への移転が目立つ → 近年の再開発によりオフィス建設が加速
• 主要プロジェクト：渋谷ストリーム、渋谷スクランブルスクエア（Google日本法人入居）など
• 再開発予定：2027年まで継続

リスク要因

このファンド固有の主要リスク

運用期間終了時の売却実現リスク

• キャピタルゲイン配当は想定価格での売却実現に依存
• 不動産市況変動により、想定価格より低い売却価格となる可能性があり、想定利回りを下回る可能性がある

プロジェクト早期終了のリスク

• フェーズ①中の売却によりプロジェクトが想定より早期に終了する場合、予定されたキャピタルゲイン配当が変動する可能性

インカムゲイン極小

• テナント既に退去済みで、開発段階のため賃料収入は極めて限定的（0.10%）
• 収益の大部分をキャピタルゲインに依存

フェーズ②移行時の追加募集リスク

• フェーズ②に移行する場合、別途ファンド募集が実施される

特記事項

解約・譲渡に関しては、事業者所定の手数料がかかる。