神宮前 開発プロジェクト フェーズ1

物件概要

神宮前 開発プロジェクト フェーズ1 | No.C-57

用途地域: 第二種中高層住居専用地域 建蔽率: 指定60% 容積率: 指定300%（前面道路制限により約268%）

北参道駅周辺

立地・アクセス

北参道駅から徒歩8分の物件は、渋谷と新宿を結ぶ中間地点に位置する神宮前エリアに所在する。本駅利用時の乗り換えなしでのアクセスは、渋谷まで約4分、新宿まで約3分。代々木駅・原宿駅も徒歩圏内にある。

神宮前エリアは独自のカルチャーを形成し、アパレル系を中心とした個性的なショップが集積している。トレンド感のある立地として、多くのクリエイターの活動拠点になっている。

新国立競技場など周辺開発

近年では新国立競技場の完成（2019年）に加え、原宿駅舎の建て替え（2020年新駅舎完成）、商業施設「WITH HARAJUKU」のオープンなど、再開発が進行中。神宮前エリア内では年末に延べ床面積8,000㎡を超える大型オフィスビルの竣工が予定されている。

一棟ビルの売り出し情報が少ないエリアでの物件取得となる。

神宮前の個性的なショップ街

ファンドスキーム

募集状況: 応募率511% / 応募件数5,371件 / 応募金額1,628,910,000円

事業スキーム

開発予想図

フェーズ1の位置付け

本プロジェクトは2段階構成で実施される。フェーズ1は、物件の入居者への権利交渉および開発に必要な各種許認可取得までを対象とし、運用期間は12ヶ月間（2022年10月14日～2023年10月13日）。

権利交渉や許認可取得が想定より早期に完了した場合、運用期間は短縮される可能性がある。

売却と次段階

フェーズ1終了時、許認可取得時点での物件評価見込額をベースに、事業者（株式会社TRIAD）による買い取りが予定される。

フェーズ1での売却を実施しない場合は、フェーズ2プロジェクト（開発・リーシング・売却段階）として再募集が行われる予定。その際、本ファンド出資者は優先的に出資可能な設計とされる。

開発設計の特徴

• 天井高: 一般的な高さより大幅に高い約3.5m の開放的な空間
• 屋上スペース: 2階テナントが利用できるルーフテラスを造成予定

テナント戦略

開発後のテナントターゲットは、神宮前エリアの閑静な環境特性を活かした美容系企業を想定。エステサロン、美容クリニック、美容室など。

売却先ターゲットは、収益物件保有を検討する個人の富裕層。

コスト最適化の方針

通常のクラウドファンディングでは、不動産購入フェーズと建築フェーズを同時募集することがある。この場合、購入時に建築資金全額を調達してから工事が開始される間、資金が未使用のままとなり、優先出資分への配当が発生するため事業コストが上昇する。

本ファンドは段階分割することで、不要な配当を削減し、より多くの利益を配当に充当する構造となっている。

募集・運用スケジュール

配当ポリシー

キャピタルゲインの25%を上限として優先出資者に割り当て配当。

ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動するため、売却が運用開始時の想定価格で行われない場合は、想定利回りを下回る可能性がある。また、キャピタルゲインが生じない場合はインカムゲイン0.1%を上限とした配当のみとなる可能性がある。

リスク要因

市況・売却リスク

フェーズ1の終了時売却でのキャピタルゲインを収益として想定しているが、必ずしも想定時期・価格での処分が保証されない。不動産市況の変動により売却損が発生し、出資金の元本欠損につながる可能性がある。

テナント・運営リスク

開発後、テナント（賃借人）に対しての賃貸借契約に基づく事業運営が想定される。テナントの業績悪化や財政状態の変化により、想定される賃料が確保できず、配当が実施できない可能性がある。かかる事態が発生した場合には、不動産価値も大きく毀損するため、売却時に大きな損失が生じるリスクがある。

地域特性リスク

本ファンドは特定地域（神宮前）の再開発動向に依存している。周辺開発の進捗遅延やエリア需要の変化が事業収益に影響を与える可能性がある。

許認可取得リスク

権利交渉および許認可取得の遅延により、運用期間が長期化する可能性がある。

ファンド運営者: 株式会社TRIAD（東京都知事 不動産特定共同事業許可第120号） ファンド販売者: LAETOLI株式会社（東京都知事 不動産特定共同事業許可第60号）