新橋 事業用地Ⅰ

物件概要

新橋駅周辺

土地情報

建物情報

物件外観

ファンド概要

優先劣後構造

運用開始時点の出資比率は以下の通り：

当初計画の劣後割合5.1%から10.16%に引き上げられた。これは募集後に発生した入金キャンセルに対して、事業者である株式会社TRIADが追加劣後出資を行ったため。

募集結果

立地・市況背景

新橋は複数の機能を持つエリアとなっている。JR新橋駅を中心に、戦後のヤミ市をルーツとする飲食店の集積がある一方、汐留シオサイトや日比谷OKUROJIなど大規模再開発により洗練された街並みも形成されている。

新橋周辺開発

新虎通りの開発戦略

港区は新橋と虎ノ門をつなぐ環状2号線周辺で「新虎通り」と名付けた整備計画を進めている。この地区では老朽化した建築物の更新と敷地統合が図られ、業務・商業・交流機能と都市型住宅が複合する沿道まちづくりが推進されている。2020年開催予定だった東京オリンピック・パラリンピックでは、選手村とスタジアムを結ぶ重要な道路に位置付けられていた。

新橋駅前

新虎通りでは虎ノ門ヒルズの誕生により周辺で開発が活発化している。駅徒歩5分圏内のエリアは再開発が進みやすく、本物件はこの環境下での取得となる。

物件の希少性と仕入れ価格

本物件は以下の特性を持つ：

• 新橋駅徒歩4分圏内での取得事例は希少
• 国土交通省の公示価格相当額より約30%安く仕入れられている
• 新虎通り周辺の物件は不動産業者間での水面下取引がほとんどであり、情報が公開される例は稀
• 事業者と仲介会社の過去取引実績により入手可能となった案件

売却戦略

本物件の売却ターゲット：

• 主要ターゲット：オフィスビル開発を想定するデベロッパー
• 建築可能性：現在5階建だが、現行法令では10階建て建物の建築が可能
• 収益性：同じ坪数でも階数が高いほど収益性が向上するため、デベロッパーからのニーズが高い
• 保有戦略：大手デベロッパーが将来の再開発種地として物件を抑えておきたいニーズも想定

事業者（株式会社TRIAD）は約2年半の保有を経て、コロナ落ち着き後の新虎通り周辺での活発な不動産売買・開発動向を背景に、利益最大化のため売却方針へ転換している。

フェーズ2の可能性

現状シナリオでは、ビルの現況のままでの売却を想定しているが、事業用地としての特性上、権利調整や解体を行った方が利益最大化できる場合がある。

運用期間内に買主の求める形での売却が難しい場合、事業者が見込評価額で買い取り、フェーズ1は終了する。その後、さらなるバリューアップが可能で高値売却が期待できると判断した場合、フェーズ2として新たなファンド組成が行われる可能性がある。

配当ポリシー

• キャピタルゲイン配当：売却利益の25%を上限として投資家に配当
• インカムゲイン配当：最大0.1%を上限
• 変動条件：売却価格が当初想定を下回った場合、想定利回りを下回る可能性がある。売却損が生じた場合、インカムゲインのみ（最大0.1%）となる可能性がある

本ファンドは共同事業者との共同プロジェクトである。

このファンド固有のリスク要因

売却価格の変動リスク：運用期間終了時のキャピタルゲイン配当は売却価格に依存するため、想定の時期・価格で処分できない場合、想定利回りを下回る可能性がある。

新虎通り周辺の市況依存：本物件の価値は再開発機運と新虎通り周辺の不動産市況に大きく左右される。市況の悪化や再開発計画の変更は売却損につながる可能性がある。

テナント関連リスク：現在2つのテナントが入居しているが、テナントの経営悪化や退去は賃貸収益の悪化と物件価値の毀損につながり、売却時の損失につながる可能性がある。

自然災害リスク：大規模な自然災害が発生した場合、不動産市況や物件価値に悪影響を与える可能性がある。