世田谷区下馬 一棟レジデンス

物件概要

最寄駅の三軒茶屋駅

物件の特徴

フルリノベーション戦略

本物件は COZUCHI 初のフルリノベーションプロジェクト。鉄筋コンクリート造（RC造）の建物で、平成3年築だが耐用年数からの資産価値は十分評価できる。TRIAD社によるフルスケルトン状のリノベーション工事は2023年2月上旬完了予定。内装と外壁を含め全体をハイグレード仕様で整備し、新築同様の物件を準富裕層から購入できる価格帯で提供することを見込む。

物件の完成イメージ

3戸独立構造による可変性

元々3世帯が各フロアを独立して居住していた建物で、各フロアは約150㎡程度の広い面積を持つ。この構造により複数の用途に対応可能：

• 自宅として3世帯の親族が居住
• 賃貸併用住宅（自宅+賃貸部分で家賃収入がローン返済に充当可能）
• 複数フロアを賃貸として外部に貸し出し

ライフスタイルの変化に応じ、居住用と賃貸の配分を柔軟に変更できる。地下駐車場には4台分の車両スペースあり。

リノベーション内装イメージ

立地の特徴

世田谷区の東側に位置し、高級住宅街として知られる碑文谷エリアの近く。治安が良い世田谷区の中でも特に治安が良く、ファミリー層や閑静な住環境を求める富裕層が多く居住するエリア。生活利便性が高く、世田谷公園（東京ドーム約1.7倍の広さ）、三宿病院などが近い。国道246号線、環七通り、駒沢通りで車利用のアクセスも高く、中目黒まで約3キロ。

本物件は中目黒まで約3キロにわたり続く蛇崩川緑道沿いにあり、春には桜を楽しむ環境。87坪のまとまった敷地が緑道沿いで売却される事例は稀であり希少性が高い。

物件周辺の街並み

ファンド概要

運用・償還スケジュール

募集スケジュール

3段階の募集を実施：

特別優先募集

• 期間：2022年11月17日～11月18日
• 募集金額：181,690,000円
• 出資単位：1口～3,000口

一般募集

• 期間：2022年11月19日～11月24日
• 募集金額：254,130,000円（後に変更で282,010,000円に）
• 出資単位：1口～3,000口

先着募集（キャンセル分追加募集）

• 期間：2022年12月02日
• 募集金額：27,880,000円
• 出資単位：1口～2,788口

リノベーション進捗と売却想定

リノベーション工事は進行中で、エントランスの取り壊しが完了し、建物内部はフルスケルトン状態。2023年2月上旬の工事完了を予定しており、その後リノベーション中から運用終了時点の2023年12月まで売却活動を実施。既に複数の仲介会社を通じてシークレット売却活動が行われており、複数の現地内覧実績がある。

運用期間である12ヶ月での売却は十分可能と判断。早期に売却が完了し運用が終了した場合、想定利回りを超えて配当が行われることになる。

配当ポリシー

キャピタルゲインを重視した配当方針：

• キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者に配当
• キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動
• 売却価格が想定を下回る場合、想定利回りを下回る可能性あり
• キャピタルゲインが生じない場合、インカムゲインのみ（年利0.1%を上限）の配当となる可能性

リスク要因

売却価格変動リスク

本ファンドの収益はキャピタルゲイン（4.40%）に大きく依存。運用期間終了時の売却でのキャピタルゲインを想定しているが、不動産市況等により売却損が発生するおそれがあり、契約終了時点で出資者が受領できる出資金について元本欠損が生じるおそれがある。また必ずしも想定の時期・価格で処分できないおそれがある。

テナント・運用リスク

賃貸併用住宅として賃貸部分を設ける場合、テナント（賃借人）の業績や財政状態の悪化により、賃料を受け取れず配当が実施できないおそれがあり、かかる事態が発生した場合は不動産価値も大きく毀損するおそれがある。

自然災害リスク

大きな自然災害が発生し不動産市況に影響がある場合、または物件に生じた場合、本事業における収益の減少または費用の増加がもたらされるおそれがある。