みらファン第43号(富山県中新川郡)

ファンド概要

投資条件

物件概要

物件名： HOTEL R9 The Yard 上市

所在地： 富山県中新川郡上市町正印145-1

物件仕様

都市計画

HOTEL R9 The Yard 上市の外観

立地・アクセス

最寄り駅は富山地方鉄道「新相ノ木」駅で徒歩7分。北陸自動車道「立山IC」より約2.2km（車で約4分）に位置する。複合商業施設「ガイナシティ上市」の道をまたいだ斜向かいに立地している。

立山連峰を背景にした施設

上市町は立山連峰の豊かな自然と水資源に恵まれた地域。富山県は「富山の売薬」として知られる薬業が地場産業の中核であり、同町はその産業基盤の一部を形成している。医薬品産業に関連した事業が主要産業として発展を続けている。また立山連峰の玄関口の一つとして、登山やトレッキング、温泉などの自然をテーマにした観光業も地域経済を支えている。

施設・設備

ホテル外観と駐車場

各客室は建築用コンテナモジュール1台を1室として独立させており、隣室からの騒音を低減し、プライベート性を確保している。客室には以下を完備：

• シモンズ製ベッド
• ユニットバス
• デスク・TV
• 冷凍冷蔵庫
• 電子レンジ
• 加湿空気清浄機
• マッサージチェア（ダブルルームのみ）

フロント棟にはアメニティや軽食サービスが用意されており、敷地内にはコインランドリーを併設。

コインランドリー

コンテナ型ホテル特有の強みとして、建物・設備のメンテナンスや修繕の効率性が高い。

運用スキーム

配当の源泉

本ファンドは「みらファン第37号」の運用終了（2026年6月30日）に伴う再組成ファンドであり、前ファンドに続き対象不動産を継続運用する。配当原資は現状の稼働状況による賃料収入を基礎として設計されており、全額がインカムゲイン（賃料収入）から賄われる構造。不動産の売却益は前提としない設計となっている。

賃貸スキーム

本不動産は所有権型アセット（土地・建物ともに所有権を保有）。賃借人兼ホテルオペレーターである株式会社デベロップとの間で期間20年の長期マスターリース契約を締結している。

賃料形態は定額賃料（業績連動型ではない）を採用しており、稼働状況の変動を理由とした賃料改定は認められていない。6ヶ月分の敷金が預託されており、賃貸期間中の賃料減額や滞納に関するリスクに備えている。

元本償還方法

運用終了時には、不動産の売却等により資金を回収し、元本償還を行う。売却先の検討方法は以下の3パターン：

1. 外部の投資家・事業法人等を対象とした「第三者への売却」
2. 事業者（株式会社みらいアセット）による「自社買取り」
3. 運用対象不動産を対象とした新たなファンド組成による「再組成」

契約上の償還期日は運用終了から2ヶ月以内だが、過去のファンド実績と同様、運用終了の翌日償還を目標として迅速な償還手続きを進める方針。

優先劣後方式

ファンド終了時に不動産売却額が運用開始時の評価額を下回る場合でも、下落額が劣後出資額（みらいアセット出資分）の範囲内であれば、劣後出資者が先に損失を吸収する仕組み。これにより優先出資元本の毀損リスクが低減される。

テナント・ターゲット層

複数の駐車スペース

HOTEL R9 The Yardシリーズの主たるターゲット層は平日のビジネス利用。特に自動車で移動する土木・建築関係者、周辺の工業団地・関連企業に勤務する出張者の利用が大きな比率を占める。週末は周辺エリアの観光・周遊層の需要を取り込むことで、週を通じて安定的な稼働維持を図る設計。

コンテナ独立型の客室構造は静音性やプライバシー性に優れており、安心感のある滞在環境を提供。リーズナブルな価格帯で「適正かつ十分な」客室を提供する強み を持つ。

高速道路のインターチェンジ周辺や主要幹線道路沿いであり、周辺に産業・工業団地や商業施設が集積するエリアに立地するロケーション戦略により、自動車移動を主体とするビジネス層の移動・滞在利便性を追求。

インバウンド（訪日外国人）需要に依存せず、国内の自動車移動ビジネス層の実需に基づいた需要構造により、外部環境の変化に対して比較的強い耐性を有する。独立型客室および客室至近の駐車場配置は、現代のプライベート重視の宿泊志向に合致している。

HOTEL R9 The Yardシリーズについて

株式会社デベロップが運営するHOTEL R9 The Yardシリーズは、全国に100店舗を展開（2024年10月現在）。斬新な外観と上質な空間を備えたコンテナホテルであり、ビジネス・レジャーを問わず長期滞在時にも快適に過ごせる設計が評価されている。