みらファン第45号(愛知県名古屋市)

募集概要

募集実績（達成率137%）：申込金額216,790,000円、成立金額142,000,000円

ファンド概要

対象物件

G1ビル本山外観

G1ビル本山Ⅰ及びG1ビル本山Ⅱ（2棟）

建物Ⅰ（5階建）

• 構造：鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
• 延床面積：320.44㎡（公簿）
• 竣工年月日：1991年4月23日

建物Ⅱ（3階建）

• 構造：鉄筋コンクリート造陸屋根3階建
• 延床面積：215.39㎡（公簿）
• 竣工年月日：1990年10月16日

テナント構成

• 店舗：2戸
• 住戸：18戸
• 合計：20戸
• 稼働率（2026年06月時点）：100%

店舗テナント

立地・アクセス

建物外観

• 最寄り駅：地下鉄東山線「本山」駅　徒歩8分
• 建蔽率：指定80%
• 容積率：指定200%

周辺環境

駅近の利便性に加え、周辺にはカフェやショップが点在している。名古屋大学や南山大学が所在し、文教地区としての落ち着いた環境を形成している。本物件はバス・トイレ別、オートロックなどの基本設備を備えており、学生や単身者を中心とした安定的な賃貸需要が見込まれている。

エントランス

スキーム詳細

配当の仕組み

運用対象不動産をテナントへ賃貸することにより得られる賃料収入等を主な原資として配当が実施される。不動産の売却益を前提としない設計であり、インカムゲイン重視のスキーム構造となっている。

元本償還方法

運用終了時には、不動産の売却等により資金を回収し、元本の償還が行われる。売却先については、マーケット環境や資金調達状況等を踏まえ、以下の方法が検討される。

1. 第三者への売却
2. 事業者（株式会社みらいアセット）による自社買取り
3. 再組成：新たなファンドを組成し、当該不動産を新規ファンドへ譲渡

優先・劣後出資構造

ファンド終了時の不動産売却額が運用開始時の評価額を下回った場合、その下落額が劣後出資額（みらいアセット出資分）の範囲内であれば、劣後出資者が先に損失を吸収される。これにより、投資家の優先出資元本に対する毀損リスクが低減される。

再組成について

本ファンドは「みらファン第38号」の運用終了（2026年07月31日）に伴う再組成ファンドである。前ファンドに続き、同一の対象不動産が運用される。配当原資は現状の稼働状況による賃料収入を基礎として設計されており、全額をインカムゲインから賄う構造である。

リスク要因（このファンド固有）

• テナント構成への依存：本物件は学生や単身者向けの賃貸需要に依存しており、大学在学期間の変動や地域経済の変化に影響を受ける可能性がある
• 賃料収入の変動：配当原資が賃料収入のみであるため、空室率の上昇や周辺賃料相場の低下により、想定利回りを下回る可能性がある
• 不動産売却価格のリスク：運用終了時の売却価格が取得価格を下回った場合、劣後出資額の範囲を超える損失が発生する可能性がある