TECROWD66号ファンド COLOMBO INTERNATIONAL AIRPORT HOTELS

ファンド概要

物件概要

COLOMBO INTERNATIONAL AIRPORT HOTELS外観

物件の特徴

国際空港直結の大規模ホテル

バンダラナイケ国際空港（スリランカ最大の国際空港）に直結するホテル。空港周辺には同規模のホテルが不足しており、トランジット客および観光客の宿泊ニーズに対応できるキャパシティが限定的。

スリランカは2024年1月～3月の観光客数が63万5,784人（前年同期比+89.4%）と大幅に増加し、モルディブへのトランジット需要が高まっている。トランジット客にも対応可能な立地のため、底堅い稼働率が期待される。

ファンドスキーム詳細

出資構成と資金使途

運用スキーム

• 無配当期間：2024年9月1日～2025年5月31日（9ヶ月間）
• インカムゲイン期間：2025年6月1日～2027年5月31日、ホテル運営による賃料収入を配当原資
• キャピタルゲイン：運用期間終了時に物件を売却、売却益を追加配当

マスターリース契約スキーム

マスターリース契約

竣工後、運営会社とマスターリース契約を締結。ホテルの空室率変動にかかわらず、マスターリース会社から一定の賃料収入が得られる仕組み。契約は円建てで実施されるため、為替リスクは発生しない。

年間想定収支（2025年6月～2027年5月）

配当スケジュール（1口10万円あたり）

※第8回配当と同時に投資元本の償還を予定

売却想定

運用期間終了までに物件を売却（想定売却価格：820,000,000円）。売却益をキャピタルゲイン配当として優先出資者に配当予定。

キャンペーン

先行抽選システム

ダイヤモンドクラスの会員を対象に、募集枠の一部について通常募集に先立って申込・入金が可能となる先行抽選システムを採用。

先行抽選対象クラス

優先劣後構造

投資家からの優先出資（624,900,000円）に加え、事業者による劣後出資（69,500,000円）を実施。運用期間終了時に元本割れが発生した場合、劣後出資者が先に損失を負担。損失が劣後出資額を超えた場合にのみ、投資家の元本が毀損される可能性がある。

スリランカの国情

基本データ

政治・経済状況

2009年に約30年間の紛争が終結。その後、内需と外国人観光客流入により経済成長してきた。地理的にはアジア・アフリカ・中東へのアクセスが容易なインド洋中心に位置し、南アジア諸国の窓口としての地位を確立。

債務再編と経済立て直し

2022年、財政施策の失敗による通貨価値の大幅下落、パンデミックによる観光産業への打撃、燃料価格高騰に伴うインフレにより、対外債務の支払が不可能となる債務不履行状態に陥った。

2024年7月23日、債権国会合による債務再編・支払期限延長について合意。日本が共同議長を務める債権国会合が中心となって進捗。最大債権国の中国とも債務再編について合意。日本は停止していた円借款の貸付を再開するなど、支援姿勢を示している。

観光産業の位置付け

スリランカは外貨取り込みを企図し、観光産業に注力。観光ビザ無料化（日本も含む）により、2024年1月～3月の観光客数は63万5,784人（前年同期比+89.4%）と大幅増加。首相も国際空港の拡張について言及しており、観光産業へのさらなる投資が想定される。

一方、空港周辺には増加した観光客のトランジット・宿泊客を収容できる大規模ホテルが不足しており、空港近辺への大規模ホテル供給が急務となっている。

リスク

マスターリース契約に関するリスク

ホテル稼働率の変動にかかわらず一定の賃料収入が得られる仕組み。ただし、マスターリース会社の経営状況の変化や倒産により、賃料支払が滞る可能性がある。

売却リスク

売買契約が予定期間内に成立しない可能性。また、契約成立後であっても、融資金融機関のローン実行が行われない、大規模災害等の不測事態により契約が解除される可能性がある。現在、売却先候補と具体的商談に入っており、予定価格以上での売買が成立する可能性は高いと判断されているが、市況変動により想定売却価格を下回る可能性がある。

建設遅延・完成リスク

竣工予定は2025年3月だが、工事期間の遅延、コスト高騰、建設許認可の取得不能により、予定より完成が遅れまたは完成しない可能性。施工会社の不適切施工や建築資材の不具合により、物件が完成しない可能性がある。

不動産市場リスク

不動産価格は経済市況、不動産市況など多くの要因の影響を受ける。不動産は流動性が相対的に低く、当初想定した時期・価格・条件で売却できない可能性がある。

テナント関連リスク（マスターリース会社）

マスターリース会社の経営悪化や倒産により、契約賃料の支払が困難となる可能性。

運用期間延長リスク

不動産市場の状況によっては、事業者の裁量により運用期間が延長される可能性。延長期間内でも、売却時の不動産市況によっては、当初の想定売却価格での売却ができず、元本割れとなる可能性がある。

カントリーリスク（スリランカ）

対象国の政権変化、法律・条例の制定・変更により、ファンドが不利益を受ける可能性。2022年の債務不履行状態の経験から、今後も政治・経済情勢の不安定性が存在する可能性。

自然災害リスク

大規模自然災害の発生により、不動産市場全体または対象物件に直接影響を及ぼす可能性。

為替リスク

運用契約は全て円建てで行われるため、投資家の為替リスクはヘッジされている。ただし、基礎となるホテル運営がルピア建てであるため、現地通貨での利益率が変動する可能性。

関係者のクレジットリスク

事業者（TECRA株式会社）、テナント、転借人、管理運営受託者等の事業・財産状況の変化により、ファンド運営が阻害され、利益減少または費用増加の可能性。余裕金を金融機関に預金運用する場合、当該金融機関の破たんにより損失を被る可能性。

中途解約禁止

クーリングオフ期間経過後は、契約成立前書面に記載された特定の要件を満たさない限り、契約の中途解約ができない。

流動性リスク

ファンド持分の流通市場は確立されていない。途中売却ができたとしても、売却価格が投資元本を下回る可能性がある。