TECROWD96号ファンド 「OME Data Center#05（青梅市滝ノ上町）」

物件概要

土地情報

データセンター仕様（予定）

運用スケジュール

ファンド概要

配当シミュレーション（1口・100,000円投資時）

運用期間中の配当はなく、運用終了後に償還金と共に支払う予定。

スキーム詳細

資金計画

事業総額：2,273,500,000円（227,350万円）

出資構成

優先劣後構造

優先劣後構造

運用終了時に元本割れが発生した場合、劣後出資者が先に損失を負担。損失が劣後出資額を超えた場合にのみ、投資家の元本が毀損する可能性がある。

募集資金の使途

設計費用・建築確認取得費用の分割払い

総額1,798,500,000円の設計費用・建築確認取得費用のうち：

• 599,500,000円：土地取得時（2026年5月1日予定）に支払い
• 1,199,000,000円：土地売却時（2026年8月31日予定）に支払い予定

土地売却時の支払い分は、本ファンド募集時には調達せず、ファンド運用終了時の土地売却代金から支払う予定。投資家への追加負担は生じない。

立地・アクセス

交通・地理的特性

• 東京都心（大手町）から約45km
• 低レイテンシ（遅滞の少ない）通信で都心と直結する好立地
• 武蔵野台地に立地し、水害・地震リスク極めて低い
• 災害に強いエリア

周辺事例

同エリアではデータセンター集積が進んでおり、既にハイパースケールデータセンター大手が複数施設を運営中：

• AirTrunk
• NTTデータセンター
• KDDI Telehouse

このようなエリアでは周辺の変電所設備が順次増強される傾向があり、安定的かつ大規模な受電環境が整いつつある。

運用スケジュール

スケジュール

運用期間：2026年5月1日～2026年8月31日（4ヶ月）

予定期間内に対象不動産を売却できない場合、事業者は契約の運用期間満了日の遅くとも1ヶ月前に通知することにより、運用期間の延長や固有財産への振り替えを行うことがある。

マーケット・背景

グローバルデータセンター市場の成長

世界のデータセンター市場は急成長中で、以下の規模に拡大することが予測されている：

• 2024年：約6,400億ドル
• 2032年：約9,700億ドル

データセンターは、インターネットサービスやAI処理など膨大なデータを高速かつ安定的に処理・保管するための専用施設。メール送受信、動画視聴、AIチャットなどの操作はすべてデータセンター内で処理される。

AI時代における「推論」型エッジデータセンターの重要性

AIの処理には「学習」と「推論」の2つのフェーズがある。近年は生成AIの発展により、処理の中心が：

• 従来：大量のデータを扱う「学習」
• 現在：リアルタイムの応答が求められる「推論」

へと移行中。従来型の大規模データセンター（ハイパースケールデータセンター）は「学習」に適している一方、「推論」はユーザーの近くで高速処理を行う必要があるため、都市圏近郊に設置される小～中規模のエッジデータセンターの重要性が高まっている。

設計費用・土地価格の妥当性

一般的な建築物の設計費は建設費の3～5%程度（特殊用途で5～10%程度）が標準とされる。一方、高機能データセンターではデータセンター特有の要件により、設計費が施工費の約15%に達することが一般的：

1. 電気・空調・配線の複雑性 - 高い冗長性・可用性を確保するための複雑設計
2. 計装設計 - ラック・UPS・発電機等を一元管理するための追加設計
3. 制御連携 - 海外製機器や外資系BMS（Building Management System）との制御連携に伴う追加設計負担

本ファンドは、データセンター3棟分の設計および建築確認取得までを行い、建築確認付土地として買主候補へ売却する。買主はこれら高度で専門的なプロセスを省略でき、供給が限定的である「建築確認付土地」としての市場評価により、通常用途より高い価格水準での取引が成立。

買主候補が示した想定売却価格は、土地取得費および建設費を総合した事業収支が成立すると判断した価格であり、市場が許容する適正価格を示唆している。

ファンドスキーム

ファンドスキーム

事業フロー

1. 投資家から出資金を募集
2. 売主より対象土地を購入
3. 設計費・建築確認取得費（土地取得時支払い分）を設計会社に支払い、設計および建築確認取得を実施
4. 建築確認取得後、対象土地を売却
5. 設計費・建築確認取得費（土地売却時支払い分）を設計会社に支払い
6. 投資家へ配当・元本償還を実施

関係事業者

設計会社概要 創業2006年、2022年設立。東名阪を中心にビル・ホテル・データセンター等の施工実績を有する。近年は大口案件の受注が増加しており、設計・施工の委託先として一定の実績と信用力を備える。

リスク要因

売却代金減少リスク

本事業では、設計費用・建築確認取得費用の一部（1,199,000,000円）を土地売却時の売却代金から支払う予定。土地売却時の売却代金は、設計会社への設計費用・建築確認取得費用残代金の返済に優先的に充当される。

売却額が想定を下回った場合、以下のリスクが生じる：

• 投資家への利益配当の減少
• 元本割れの発生

売却代金が計画値を下回る要因としては、市場環境の変化、買主候補の都合の変更など、プロジェクト外的要因の影響を受ける可能性がある。