不動産クラファンとソーシャルレンディングの違い｜同じ「クラファン」でも中身は別物

「不動産クラウドファンディング」を比較しようとサイトを見ていると、同じ枠で紹介されているのになぜか性格の違うサービスが混ざっていることに気づきます。

それもそのはずで、この言葉には法的な立て付けがまったく異なる2種類が含まれているからです。

• 不動産特定共同事業型（不特法型） — 不動産そのものに出資する
• 融資型（ソーシャルレンディング） — 事業者を通じて資金を貸し付ける

見た目はどちらも「ネットで1万円から、想定利回り数%」で似ています。しかし、お金がどこから生まれるのか、何が担保になるのか、事業者が倒れたときにどうなるのかは違います。

当サイトが掲載している9,094件のファンドの内訳は、不特法型が1,214件、融資型が7,880件です。この記事では、両者の違いを実データを交えて整理します。

根本的な違い：出資か、貸付か

いちばん大きな違いは、上振れの有無です。

不特法型は不動産事業への出資なので、物件が想定より高く売れれば、その利益が分配に反映される設計のファンドもあります。実際、当サイト掲載の不特法型ファンドには想定利回り21.2%というものまで存在します。

一方の融資型は貸付です。借り手が予定どおり返済すれば、受け取れるのは約束した利息まで。それ以上にはなりません。上限が決まっている代わりに、収益の見通しは立てやすい構造です。

実データで見る利回りの違い

平均だけを見ると、両者に大きな差はありません。

• 不特法型：平均 6.48%、中央値 6.5%（1,214件）
• 融資型：平均 6.04%、中央値 6.3%（7,880件）

ところが、分布の形はかなり違います。

融資型は6%台への集中がきわめて強く、全体の半数以上がこの帯に収まります。貸付金利という性質上、案件ごとのばらつきが小さくなりやすいためと考えられます。

対する不特法型は、3%台から10%超まで幅広く散らばっています。物件の種類、出口の設計、劣後出資の厚さによって、リターンの水準が大きく変わるからです。

「平均が同じくらいだから、どちらでもいい」ではありません。 融資型は水準が読みやすく、不特法型は自分で選ぶ余地が大きい。この違いは、投資スタイルの選択に直結します。

事業者が倒れたときの違い

どちらも、事業者の破綻は最大のリスクです。ただし、投資家の立ち位置は少し異なります。

不特法型（匿名組合型） 投資家は事業者に対する契約上の権利を持ちます。不動産の所有権は事業者にあります。事業者が破綻すれば、投資家は原則として一般の債権者の一人になります。

融資型 投資家は事業者に出資し、事業者が借り手に貸し付けます。したがって投資家が回収できるかは、借り手の返済能力と、事業者自身の健全性の両方に依存します。担保が設定されていれば、その処分により回収が図られることもありますが、担保価値が下がっていれば全額の回収はできません。

いずれの場合も、優先劣後方式は事業者の破綻には効きません。事業者そのものを見ることが、どちらの型でも最重要という結論は変わりません。

判断材料の違い

投資判断で見るポイントも変わります。

融資型では、かつて借り手の情報が匿名化されていて実態が見えにくいという課題が指摘されていました。その後、監督当局の見解が示されたことで、条件を満たせば借り手の情報を開示できるようになったとされています。とはいえ、開示の水準は事業者によって差があるのが実情です。

一方の不特法型でも、物件の所在地が「東京都内」としか書かれていないファンドがあるなど、開示の厚みには差があります。どちらの型でも、開示が薄いファンドは判断材料が少ないぶんリスクが高いと考えるのが妥当です。

税金の扱いは同じ

これはシンプルです。どちらも同じ扱いになります。

• 分配金・利息は雑所得として総合課税
• 支払時に**20.42%**が源泉徴収される
• 損失は損益通算も繰越控除もできない
• NISA・特定口座の対象外

したがって、税務上の有利不利で選ぶ理由はありません。詳しくは税金と確定申告の記事をご覧ください。

どちらを選ぶか

優劣ではなく、性格の違いで選ぶことになります。

不特法型が向いている場合

• 投資先の不動産を具体的に見て判断したい
• 売却益による上振れの可能性も含めて狙いたい
• 物件の立地や用途を自分で選びたい

融資型が向いている場合

• 利回りの水準が読みやすいほうがよい
• 担保付きの案件を中心に組みたい
• 不動産以外の事業も投資対象に含めたい

実務的には、どちらか一方に決める必要はありません。事業者の破綻リスクを分散する観点からも、複数の型・複数の事業者に分けておくほうが理にかなっています。

当サイトでは両方をまとめて掲載しているので、ファンド一覧で条件を指定して横断的に比較できます。

まとめ

• 「不動産クラファン」には、**不特法型（出資）と融資型（貸付）**という別物が含まれます
• 平均利回りは近い水準ですが、分布の形が違います。融資型は6%台に集中、不特法型は3%台〜10%超に分散
• 融資型は約定利率が上限、不特法型は上振れの可能性がある設計もあります
• 税金の扱いは同じ（雑所得・20.42%源泉・損益通算不可）
• どちらも事業者の破綻が最大のリスク。分散が最も現実的な対策です

REITや現物不動産投資との違いは、比較記事で整理しています。