不動産クラウドファンディングの平均利回りは6.5%｜掲載1,200件超を集計した実データ

「想定利回り8%」と書かれたファンドを見たとき、それが高いのか、ごく普通なのかは、比較する相手を知らないと判断できません。ところが不動産クラウドファンディングの利回り相場は、サービスによって、また年によって、かなり違います。

そこでこの記事では、当サイトが掲載している9,094件のファンドデータをそのまま集計し、想定利回りが実際にどう分布しているのかを検証しました。どこかから引用した数字ではなく、各サービスの募集ページから収集した実データです。

先に結論を3つだけ書きます。

• 不動産特定共同事業型（いわゆる不動産クラファン）の想定利回りは、平均6.48%・中央値6.5%。ざっくり「6%台が真ん中」です
• ただし平均値はあてになりません。1社が同じ利回りで大量に募集していると、その水準に平均が引っ張られます
• 利回りは2019年ごろの4%台から6%台へ切り上がったあと、ここ数年は横ばいです

想定利回りの分布：6%台が中心、ただし山は2つある

まず、不動産特定共同事業型のファンド1,214件を、想定利回りの帯ごとに数えたものが次のグラフです。

平均は6.48%、中央値は6.5%。「だいたい6%台が相場」と言ってよさそうに見えます。

ところが分布をよく見ると、5%前後にひとつ、8%台にもうひとつ、山が2つあることが分かります。これは「6%台のファンドがいちばん多い」という単純な話ではないことを意味しています。

8%台が突出している理由

8%以上10%未満の帯が飛び抜けて多いのは、特定のサービスが同じ利回りで大量に募集しているためです。

執筆時点で、あるサービスは350件を超えるファンドをすべて想定利回り8.0%で募集しています。この1社だけで、8%台の帯のおよそ8割を占めています。つまりこの山は「市場全体で8%が人気」なのではなく、「1社の商品設計がそのまま分布に出ている」だけです。

平均利回りという数字が、こうした偏りをそのまま吸い込んでしまうことは知っておいてください。「平均◯%」を見たら、その内訳が何社・何件で構成されているのかを確認する。これは不動産クラファンに限らず、投資の統計を読むときの基本です。

サービスごとの実際の水準は、次の表で確認できます（当サイトの掲載データから自動集計しているため、常に最新の値です）。

こうして並べると、サービスごとに利回りの水準がはっきり違うことが分かります。3%台を中心に据えているサービスもあれば、平均9%を超えるサービスもあります。これは優劣ではなく、扱っている物件と収益の作り方が違うということです。

融資型（ソーシャルレンディング）とは相場が違う

もうひとつ、混同されやすい点があります。「不動産クラウドファンディング」と呼ばれるサービスには、法的な立て付けが異なる2種類が混ざっています。

平均だけ見ると近い水準ですが、分布の形はかなり違います。

融資型は6%台への集中がきわめて強いのが特徴です。貸付金利という性質上、案件ごとのばらつきが小さくなりやすいためと考えられます。一方の不特法型は、物件の種類や出口戦略によって3%台から10%超まで広がります。

「どちらが良いか」ではなく、同じ利回りでもリスクの取り方がまったく違うという理解が重要です。この違いは融資型と不特法型の違いを解説した記事で詳しく整理しています。

利回りは上がっているのか：年ごとの推移

次に、募集開始年ごとに平均想定利回りを並べてみます。

読み取れる傾向は次のとおりです。

• 2019〜2020年ごろは4%台が中心でした
• 2021年に6%台へ切り上がり、その後はおおむね6%台で推移しています
• 直近数年は、上がり続けているわけでも下がり続けているわけでもなく、横ばいです

この切り上がりは、サービスの数が増えて資金の奪い合いが起きたこと、そして高利回りを打ち出す新興サービスが参入したことの影響が大きいと考えられます。ただし前述のとおり、年ごとの構成企業が違えば平均も動くため、この推移も「市場金利のような一本の線」ではない点にはご注意ください。

高い利回りには理由がある

当サイトの掲載データで想定利回り10%以上のファンドを抽出すると、その多くは次のいずれかに当てはまります。

• 海外物件を対象とするファンド — 為替と現地の不動産市況の影響を受けます
• 開発型・再生型のファンド — 建築中や改修前の物件で、完成・売却まで収益が確定しません
• 売却益（キャピタルゲイン）を狙うファンド — 出口の売却価格次第で結果が変わります

いずれも「予定どおりに進めば高い収益になる」設計であり、裏を返せば予定どおりに進まないリスクを投資家が引き受けているということです。想定利回りが高いファンドを検討するときは、利回りの数字よりも、その利回りを実現する計画の中身を読むほうが重要です。

利回りだけで選ぶと見落とすもの

最後に、利回りを比べるときに一緒に見るべき項目を挙げておきます。

1. 運用期間 当サイト掲載の不特法型ファンドの運用期間は、平均11.4ヶ月、中央値12ヶ月です。同じ利回り6%でも、3ヶ月で償還されるファンドと24ヶ月拘束されるファンドでは、資金効率も、その間に状況が変わるリスクもまったく違います。

2. 優先劣後の割合 運営会社が自ら出資する「劣後出資」の割合が高いほど、損失が出たときに投資家の元本が守られやすくなります。仕組みと限界は優先劣後方式の記事で解説しています。

3. 税引き後・期間換算の「実質」の手取り 表示されている利回りは通常、税引き前の年率です。匿名組合型の分配金からは原則20.42%が源泉徴収されるうえ、運用期間が6ヶ月なら受け取る額は年利の半分です。さらに申込から運用開始までの待機期間も含めると、資金効率はさらに下がります。表示利回りと手取りのギャップを計算した記事で具体的に検証しています。

4. 実際に投資できるかどうか 人気のファンドは募集開始から数分で満額になることがあります。利回りが良くても申し込めなければ意味がないため、抽選・先着への向き合い方も知っておくと無駄がありません。

まとめ

• 不動産特定共同事業型の想定利回りは、平均6.48%・中央値6.5%。おおむね6%台が中心です
• ただし平均値は1社の商品設計に引っ張られます。分布と内訳まで見てください
• 利回りは2021年に4%台から6%台へ切り上がり、その後は横ばいです
• 10%超のファンドは、海外・開発型・売却益狙いに集中しています。高い利回りは、高い不確実性の対価です

利回りの水準感がつかめたら、次は「何を基準に選ぶか」です。失敗しない選び方のチェックポイントにまとめています。