TECROWD101号ファンド 「大阪市 四つ橋なんば駅前ビル phase2」

TECROWD101号ファンド「大阪市 四つ橋なんば駅前ビル phase2」

ファンド概要

本ファンドは、TECROWD75号ファンド「大阪市 四つ橋なんば駅前ビル」の後続ファンドである。旧ファンドは2026年8月20日で運用を終了し、対象物件をそのまま本ファンドに組み入れる。旧ファンドの想定利回りは10.0%、募集金額（優先出資）は1,541,300,000円、運用期間は18ヶ月（2025年2月21日～2026年8月20日）であった。

投資スキーム

キャピタルゲイン型のシンプル構造

全テナント退去後の売却完了までの期間を適切に運用し、対象物件の売却によって得られるキャピタルゲインを原資として配当・元本償還を行う。運用期間中の配当はなく、売却完了後に配当と元本償還を一括実施する予定。

出資構成

優先劣後構造を採用。元本償還時に売却代金が元本を割り込んだ場合、劣後出資者が先に損失を負担する。損失額が劣後出資額（492,000,000円）を超える場合にのみ、投資家の元本が毀損する可能性がある。

優先劣後構造

資金使途

金融機関からの借入は行わない。

配当・収支想定

1口（100,000円）あたりの想定配当：5,000円（税引き前）、3,979円（税引き後、源泉徴収税20.42%控除後）

物件概要

物件立地図

所在地・基本情報

立地・アクセス

複数の鉄道路線が乗り入れる好立地：

• OsakaMetro四つ橋線「なんば」駅徒歩1分
• OsakaMetro御堂筋線「なんば」駅徒歩2分
• 南海電鉄高野線「難波」駅徒歩5分
• JRなにわ筋線「JR難波」駅徒歩5分

周辺には商業施設・観光スポットが集中：道頓堀、通天閣、黒門市場、なんばCITY、なんばパークスなど、観光地・商業地として栄えている。

テナント・売却戦略

全テナントから退去の承諾を取得済み。一部テナントはすでに退去を完了し、残るテナントについても2026年8月末までの退去が確定している。

売却に向けた複数の購入オファーを受けており、現在、好条件での購入候補者と具体的な商談を進行中。売却予定価格は2,400,000,000円。

予定スケジュール（2026年7月時点）

• 旧ファンド運用終了日：2026年8月20日
• 残存テナント退去期限：2026年8月末
• 売却予定日：2027年1月20日

売却代金については、収益還元法および取引事例比較法による算定結果を総合的に勘案した水準を基礎としており、不動産鑑定士による鑑定評価を実施している。

市場環境

大阪市浪速区は面積4.39k㎡と大阪市で最も狭い行政区だが、大阪の中心部に位置する重要な商業地。商業施設やオフィスが集積し、交通利便性が高く、観光地としても人気がある。

浪速区の商業地平均変動率は：

• 令和6年～令和7年：+14.3%
• 令和7年～令和8年：+15.5%

と大幅に上昇している。開発目的・投資目的での売買が増加し、インバウンド需要の回復を背景に、ミナミエリアの店舗・ホテル需要が地価上昇を牽引している。本物件が位置する阿弥陀橋通り一帯は優れた立地条件と商業ポテンシャルを有しており、今後の発展が期待される。

先行抽選対象クラス

募集・運用スケジュール

一般募集は先着順。契約日の翌営業日から起算して2営業日以内に入金が必要。

スキーム図

リスク要因

このファンド特有のリスクとして以下が挙げられる。

テナント退去遅延リスク

本ファンドは全テナント退去を条件とした売却活動を前提としている。全テナントから退去承諾を取得済みで退去が大幅に遅延する可能性は極めて低いと判断されるが、仮に退去が想定より遅延した場合、売却活動の進捗に影響し、運用期間の延長や配当・元本償還の遅延が生じる可能性がある。

売却代金下振れリスク

売却時の売却額が想定を下回った場合、配当の減少や元本割れが生じるリスクがある。現在、全テナント退去を条件とした好条件の購入オファーを複数受けており、一部については具体的な商談を進めているため、適切な価格での売却は十分可能と判断されている。ただし、優先劣後構造により、元本償還時の売却代金が元本を割り込んだ場合でも、劣後出資分から損失を負担するため、元本割れリスクは軽減されている。

売却活動が難航するリスク

現在進めている商談が破談となった場合、難波エリアの需要と立地魅力からして他の売却先を見いだすことは十分可能と判断されている。ただし、販売活動の進捗によっては、ファンドの運用期間を延長しながら新たな売却先を探すか、事業者の固有資産に振り替えて配当・元本償還を行う可能性がある。